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金华市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见(试行)

索引号: 11330700002592599F-02-2014-20001 发布机构: 金华市人民政府办公室 发文时间: 2014-09-12
文号: 政府令第51号 主题分类: 登记号:

    《金华市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见(试行)》已经2014年9月4日市政府第83次常务会议通过,现予以发布,自2014年9月12日起施行。

 市长  暨军民                
  2014年9月12日  
 

  金华市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见(试行)

  第一条 市区范围内因保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》,实施国有土地上房屋征收与补偿活动适用本意见。
  第二条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
  第三条 各区人民政府负责本辖区范围内的房屋征收与补偿工作。市人民政府负责市区范围内跨区域等建设活动涉及的房屋征收与补偿工作。
  第四条 市住房和城乡建设局为市房屋征收部门;下设市房屋征收管理办公室,负责组织实施市区范围内由市政府作出房屋征收决定的房屋征收与补偿工作,并对各区房屋征收部门的房屋征收与补偿工作实施监督管理。
  区政府确定的房屋征收部门组织实施本辖区范围内的房屋征收与补偿工作。
  第五条 房屋征收部门可委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作,房屋征收实施单位不得以营利为目的,其实施房屋征收与补偿工作所需经费由同级财政予以保障。
  房屋征收部门负责监督房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为,并对其行为后果承担法律责任。
  第六条 符合国务院房屋征收与补偿条例规定的公共利益情形,确需征收房屋的,由建设活动组织实施单位向房屋征收部门提出拟征收房屋范围,说明符合公共利益的具体情形。
  发展和改革、国土资源、城乡规划部门应当向房屋征收部门提供建设活动符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件。因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的,发展和改革部门还应当提供建设活动符合国民经济和社会发展年度计划的证明文件。
  房屋征收部门经审查认为房屋征收符合法律、法规规定的,报同级人民政府。同级人民政府认为符合公共利益、确需征收房屋的,根据规划用地范围和房屋实际状况确定房屋征收范围,并予以公布。
  第七条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定的,不予补偿。
  房屋征收部门应在房屋征收范围确定之日起5个工作日内,书面通知发展和改革、国土资源、城乡规划等部门,依法暂停办理房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关手续,暂停办理期限不得超过一年。
  第八条 因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当组织征询被征收人的改建意愿;百分之九十以上被征收人同意改建的,方可进行旧城区改建。
  第九条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。房屋调查结果应当在征收范围内予以公布。
  被征收人对调查结果有异议的,应当自调查结果公布之日起5日内向房屋征收部门提出书面意见。房屋征收部门应当自收到被征收人书面意见之日起10日内予以核实,并书面答复被征收人。
  第十条 对未经产权登记的房屋,应当提请同级人民政府组织有关部门依法进行调查、认定和处理。房屋认定结果应当在征收范围内公布,并报相关部门备案。
  (一)未经产权登记的建筑有下列情形之一的,可参照合法建筑由房屋征收部门予以补偿。
  1. 1984年1月5日国务院《城市规划条例》施行前已经建造的房屋。
  2. 1984年1月5日国务院《城市规划条例》施行后至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建造的房屋,当事人能够提供下列证明材料之一的:
  (1)土地权属证明或建设用地批准文件;
  (2)建设许可证,并按许可范围建造的;
  (3)乡(镇)人民政府、街道办事处建房批准文件或者其他有关部门的建房批准文件。
  3. 1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后已领取建设工程规划许可证并按许可范围建造的房屋。
  4. 其他因历史原因遗留的未经产权登记的建筑,由各区人民政府根据实际情况组织认定。对认定为违法建筑的,不予补偿。
  (二)征收未经产权登记房屋前,应当按照下列程序进行认定:
  1. 由市(区)人民政府组织有关部门对征收范围内未经产权登记建筑进行调查登记,被征收人应提供未经产权登记的建筑审批情况、建房时间等相关证明材料。
  2. 房屋建筑面积和用途应当按照原始材料记载为准。未记载建筑面积的,由房屋征收部门委托有相应资质的测绘单位丈量确定建筑面积;未记载用途的,按初始用途认定。
  3. 房屋征收部门会同国土资源、城乡规划等部门认定。
  第十一条 对房屋用途及面积认定,由房屋征收部门会同有关部门依法进行调查、认定和处理。房屋认定结果应当在征收范围内公布,并报相关部门备案。
  (一)房屋用途,按《房屋所有权证》记载的内容为准。没有记载内容的,按《国有土地使用证》登记的用途和《建设工程规划许可证》记载的用途予以确认;两证记载不一致的,由房屋征收部门会同国土资源、城乡规划等部门认定。
  (二)《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》上记载为综合用途或多用途的房屋,由房屋征收部门会同国土资源、城乡规划等部门认定。
  (三)厂区、校区、园区等成片土地上不同房屋的用途,由国土资源、城乡规划、住房建设等部门共同组织查验并认定。
  (四)因旧城改造通过征收(拆迁)方式归还的房屋,按原征收(拆迁)补偿协议认定。
  (五)房屋征收范围公布之日前两年,已领取合法有效营业执照并还在依法经营的,被征收人要求将被征收房屋用途改变为商业用房的,应在征收调查期限内,向房屋征收部门申请并提供以下资料:
  1. 工商营业执照;
  2. 有效纳税证明;
  3. 房屋征收部门实地丈量面积(改变为商业用房部分的面积确认,应当以《房屋所有权证》图示尺寸为依据,按实际营业范围,确定营业面积);
  4.《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件。
  根据被征收人提供的上述材料,房屋征收部门会同国土资源、城乡规划、税务等部门认定。经认定属于商业用房的,对被征收人补偿时,应扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。
  (六)车库、架空层、阁楼、储藏室等附属用房未经规划部门批准改变用途的,按原用途认定。
  第十二条 房屋征收部门拟定征收补偿方案,报同级人民政府。征收补偿方案包括下列内容:
  (一)房屋征收事由和目的;
  (二)房屋征收范围和被征收房屋情况;
  (三)被征收房屋价值(含房屋装饰装修价值)补偿标准;
  (四)用于产权调换房屋、周转用房的基本情况和交付时间;
  (五)搬迁费和临时安置费标准;
  (六)停产停业损失补偿标准;
  (七)补助和奖励标准;
  (八)签约期限;
  (九)其他事项。
  前款规定的用于产权调换房屋,有条件的应当安排为现房。
  第十三条 市(区)人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不少于30日。
  因旧城区改建需要征收房屋,半数以上被征收人提出征收补偿方案不符合国务院、省房屋征收与补偿条例和本实施意见规定的,同级人民政府应当组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会。听证工作由房屋征收部门具体负责。
  报名参加听证会的被征收人为10人以上的,被征收人代表由报名参加听证会的被征收人通过推举或者抽签等方式确定,确定的被征收人代表不少于10人;报名参加听证会的被征收人不足10人的,均作为被征收人代表。公众代表由人大代表、政协委员、专家以及其他公民担任。
  房屋征收部门应当提前7日将听证会的时间、地点通知被征收人代表和公众代表,必要时予以公告。听证会应当公开举行。
  征求意见情况、听证情况和根据公众、被征收人意见修改的情况应及时公布。
  第十四条 作出房屋征收决定前,按照重大决策社会稳定风险评估的有关规定,就房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险进行社会稳定风险评估,并根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。
  社会稳定风险评估结论应当作为同级人民政府是否作出房屋征收决定的重要依据。
  第十五条 房屋征收涉及100户以上(含)被征收人,房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。
  第十六条 市(区)人民政府作出房屋征收决定后,7日内予以公告。公告应当载明房屋征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
  第十七条 对被征收人给予的补偿包括:
  (一)被征收房屋价值的补偿;
  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
  房屋征收部门对下列情形可以给予补助或奖励:被征收人配合房屋征收评估的;被征收人选择货币补偿方式的;被征收人在规定的期限内签约的、提前搬迁腾空被征收房屋的;房屋征收部门认为需要奖励和补助的其他情形。具体奖励或补助标准由房屋征收部门制订,并报市政府批准后执行。
  第十八条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
  被征收房屋类似房地产,是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、品质、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
  第十九条 被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
  被征收人选择房屋产权调换的,被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值,由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点,采用相同的方法、标准评估确定。
  第二十条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。
  被征收人选择房屋产权调换的,征收人提供的用于产权调换房屋的建筑面积应当不小于被征收房屋的建筑面积,但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外;用于产权调换房屋的建筑面积,不考虑被征收房屋的共有人数量、登记户口等因素。
  被征收人选择房屋产权调换的,征收人应当提供符合建筑工程质量安全标准的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
  第二十一条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;房屋征收决定公告后10日内仍不能协商选定的,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定,或者采取摇号、抽签等方式随机确定。
  参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于3家。投票确定房地产价格评估机构的,应当有过半数的被征收人参加,投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。
  投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。公证费用列入房屋征收成本。
  房地产价格评估机构被选定或者确定后,由房屋征收部门作为委托人与其签订房屋征收评估委托合同。
  第二十二条 房地产价格评估机构应向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果,应包括评估对象的构成及基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
  第二十三条 被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。
  申请复核评估的,应当向原房地产评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。
  第二十四条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告并在征收范围内予以公示;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。
  第二十五条 被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
  第二十六条 房屋征收评估费用由委托人承担。房屋征收鉴定费用由申请人承担;鉴定撤销原估价结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。
  第二十七条 征收个人住宅,被征收房屋建筑面积小于最低补偿建筑面积,且被征收人属于低收入住房困难家庭的,依照下列规定优先给予住房保障:
  (一)被征收人选择货币补偿的,按照最低补偿建筑面积予以补偿;
  (二)被征收人选择房屋产权调换的,用于产权调换房屋的建筑面积不小于最低补偿建筑面积;被征收人对最低补偿建筑面积以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款,对超过最低补偿建筑面积且超过被征收房屋价值的部分按照规定支付差价。
  依照前款规定对被征收人给予货币补偿的,最低补偿建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围;予以房屋产权调换的,用于产权调换房屋的建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围。
  最低补偿建筑面积为45m2,低收入住房困难家庭的具体标准参照市人民政府相关规定。
  第二十八条 被征收人选择房屋产权调换的,过渡期限为自被征收人搬迁之月起24个月;用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的,过渡期限为自被征收人搬迁之月起36个月。过渡期限届满前,房屋征收部门应当交付用于产权调换房屋。被征收房屋为住宅的,过渡期限内的周转用房,被征收人可以选择自行解决,也可以选择由房屋征收部门提供。
  前款规定的高层建筑,是指总层数10层以上的住宅建筑或者建筑高度超过24米的非住宅建筑。
  第二十九条 征收住宅,被征收人自行解决周转用房的,房屋征收部门应当支付其自搬迁之月起至用于产权调换房屋交付后6个月内的临时安置费。
  临时安置费按照租赁与被征收房屋面积、地段相当的住宅所需费用的平均价格确定,且不低于保障被征收人基本居住条件所需费用。
  具体标准由本级人民政府根据本地物价水平规定,每两年公布一次。
  房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的,应当自逾期之月起按照公布的最新临时安置费标准的2倍支付。
  第三十条 房屋征收部门提供周转用房的,不支付临时安置费;但是,超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的,除继续提供周转用房外,还应当自逾期之月起按照公布的最新临时安置费标准支付。
  房屋征收部门交付用于产权调换房屋的,被征收人应当自交付后6个月内腾退周转用房。
  第三十一条 房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的,被征收人有权另行选择货币补偿方式。过渡期限届满超过24个月仍未交付用于产权调换房屋的,被征收人有权要求提供其他用于产权调换房屋。
  被征收人要求提供其他用于产权调换房屋的,房屋征收部门应当在6个月内交付与原用于产权调换房屋面积、地段相当的现房,并依照本条例第十九条、第二十条的规定计算结清差价。
  第三十二条 征收住宅的,房屋征收部门应当支付搬迁费,用于补偿被征收人因搬家和固定电话、网络、有线电视、空调、管道煤气等迁移造成的损失。被征收人选择房屋产权调换的,搬迁费按2次计算。
  具体标准由同级人民政府根据本地物价水平规定,每两年公布一次。
  第三十三条 征收非住宅房屋的,房屋征收部门应当一次性支付搬迁费、临时安置费。
  搬迁费、临时安置费的具体标准参照同级人民政府每两年公布的住宅搬迁费、临时安置费标准执行。其中,搬迁过程中涉及机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用协商确定;协商不成的,可以委托依法设立的评估机构进行评估,并按照评估结果支付补偿费用。
  第三十四条 征收非住宅房屋造成停产停业损失的,按被征收房屋价值的百分之五计算。
  生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果支付补偿费。
  生产经营者或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估结果之日起10日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。鉴定费用由申请人承担;鉴定撤销原评估结果的,鉴定费用由原评估机构承担。
  第三十五条 房屋征收部门应当与被征收人依照国务院、省房屋征收与补偿条例和本实施意见的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、过渡期限、停产停业损失、搬迁期限等事项,签订补偿协议。
  因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收部门与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内达到规定签约比例的,补偿协议生效;未达到规定签约比例的,补偿协议不生效,房屋征收决定效力终止。房屋征收决定效力终止的,同级人民政府应当予以公告,并书面告知被征收人。
  前款规定的签约比例不得低于百分之八十。
  第三十六条 除依照本实施意见第三十五条规定房屋征收决定效力终止以外,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门向同级人民政府提出补偿决定方案。补偿决定方案应当包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。
  同级人民政府应当对补偿决定方案进行审查,将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起15日内,提出意见并选择补偿方式。同级人民政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人,其逾期不选择补偿方式的,补偿方式由补偿决定确定。
  第三十七条 市(区)人民政府作出的补偿决定应当包括本实施意见第三十五条规定的补偿协议的内容。
  被征收人在本实施意见第三十六条第二款规定的期限内未选择补偿方式的,补偿决定应当确定补偿方式。因旧城区改建征收个人住宅,补偿方式确定为房屋产权调换的,用于产权调换房屋应当为改建地段或者就近地段的房屋。
  因被征收人原因无法调查、评估被征收房屋装饰装修价值的,补偿决定不包括对被征收房屋装饰装修价值的补偿。依法实施强制执行时,房屋征收部门应当对被征收房屋装饰装修情况作出勘察记录,并向公证机构办理证据保全,由房地产价格评估机构另行评估确定被征收房屋的装饰装修价值。评估确定的装饰装修价值另行给予补偿。
  补偿决定由市(区)人民政府予以公告。
  第三十八条 实施房屋征收应当依照国务院房屋征收与补偿条例的规定先补偿、后搬迁。
  被征收人搬迁后,房屋征收部门应当将房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定以及被征收房屋清单提供给不动产登记机构,并告知被征收人申请被征收房屋所有权、土地使用权注销登记。被征收人未申请注销登记的,不动产登记机构应当依据房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定办理房屋所有权、土地使用权注销登记,原权属证书收回或者公告作废。
  第三十九条 对符合条件的直管住宅公房和单位自管住宅公房的承租人未与被征收人达成解除租赁关系协议的,被征收人应当向原房屋承租人另行提供承租房屋;无法另行提供的,征收人应当对被征收人实行房屋产权调换的补偿方式,用于产权调换房屋由原房屋承租人承租。
  征收人依照前款规定对承租人提供承租房屋的,承租人应当腾退原承租房屋;拒不腾退的,同级人民政府可以作出腾退决定,责令承租人限期腾退。
  第四十条 被征收人、公房承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定、腾退决定规定的期限内又不搬迁、腾退的,由同级人民政府依法申请人民法院强制执行。
  第四十一条 契税优惠的相关规定:
  (一)房屋实施征收后,被征收人不论是选择货币补偿还是选择房屋产权调换,新购置或产权调换房屋没有超出被征收房屋价值的,免征契税;
  (二)对超出房屋征收补偿价值的部分,按国家规定的税率征收契税;
  (三)征收人购买商品房用于选择产权调换被征收人的,征收人缴纳购买契税后办理过户手续。被征收人凭征收补偿协议按本条第(一)、(二)项规定办理。
  第四十二条 土地收益金收取相关规定:
  (一)土地收益金收取范围。房屋征收范围内,被征收人使用的土地有以下情形之一的,对被征收人补偿时,应扣除被征收人依法应当补交的土地收益金(被征收人没有提供《国有土地使用证》的,以国土资源、城乡规划、住房建设等部门认定的该宗土地的性质、用途、面积为准):
  1. 被征收房屋中,直管公房、企事业单位自管用房使用国有行政划拨土地的;
  2. 被征收人使用行政划拨或出让土地并自行改变原用途,按改变后用途确定补偿标准的。
  (二)土地收益金收取标准。
  1. 直管公房、企事业单位自管用房使用国有行政划拨土地并按批准用途使用的,按出让评估的市场价与划拨权益价的差价收取土地收益金;
  2. 改变批准用途使用行政划拨土地的,按实际用途的出让市场价与原用途划拨权益价的差价收取土地收益金;
  3. 改变出让用途使用出让土地的,按实际用途与原批准用途的出让市场价差额收取土地收益金。
  第四十三条 区人民政府及房屋征收部门有下列情形之一的,由上级人民政府或者同级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分:
  (一)不符合公共利益情形或者违反《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序作出房屋征收决定的;
  (二)违反《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定确定房地产价格评估机构的;
  (三)违反《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定签订补偿协议的;
  (四)违反《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定作出补偿决定的;
  (五)未按照补偿协议或者补偿决定给予补偿的;
  (六)违反《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条规定不给予货币补偿或者逾期不提供现房的。
  第四十四条 在房屋征收评估活动中,房地产评估机构和房地产估价师的违法违规行为,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。
  第四十五条 本实施意见规定的被征收人数量和签约比例按户计算。被征收人以合法有效的房屋产权证或者经调查、认定出具的产权认定书计户。
  本实施意见第十六条、第三十五条和第三十七条规定的公告应当在房屋征收范围内的住宅小区主要出入口、公告栏等醒目位置张贴,通过政府门户网站、报纸等媒体发布。
  第四十六条 本实施意见自2014年9月12日起施行。2012年5月10日金华市人民政府印发的《金华市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》同时废止。

 

 


 
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