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金华市物业管理办法

索引号: 11330700002592599F-02-2017-20005 发布机构: 金华市人民政府办公室 发文时间: 2017-01-12
文号: 政府令第56号 主题分类: 政务 登记号:

  《金华市物业管理办法》已于2016年12月29日经市政府第144次常务会议审议通过,现予公布,自2017年2月9日起施行。

  市长 暨军民
  2017年1月6日  
  (此件公开发布)

  金华市物业管理办法
  目 录

  第一章 总 则
  第二章 业主、业主大会和业主委员会
  第三章 物业管理服务
  第四章 物业的使用和维修
  第五章 法律责任
  第六章 附则

  第一章 总 则

  第一条 为规范本市物业管理活动,维护物业管理各方合法权益,保障物业的合理使用,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物业管理条例》《浙江省物业管理条例》和有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
  各县(市、区)房产主管部门(以下称物业主管部门)负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作,指导乡镇人民政府(街道办事处)做好业主大会、业主委员会的成立与选举等工作。
  公安、民政、财政、规划、环保、市场监管、质监、综合执法、人防、价格、消防等部门按照各自职责,协助做好物业管理的监督管理工作。
  第三条 乡镇人民政府(街道办事处)负责指导本辖区内业主大会成立、业主委员会的组建及日常工作,协调物业管理和社区建设的相互关系。
  社区(村)居(村)民委员会协助物业主管部门以及乡镇人民政府(街道办事处)开展物业管理相关工作。
  第四条 各县(市、区)人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导,建立由辖区物业主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)、社区(村)居(村)民委员会、公安、业主委员会、物业服务企业、业主代表等参加的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜。联席会议由物业所在地县(市、区)物业主管部门负责召集和主持。
  物业管理联席会议主要协调解决下列事项:
  (一)业主委员会不依法履行职责;
  (二)业主委员会换届过程中出现重大争议;
  (三)履行物业服务合同中出现重大纠纷;
  (四)其他需要协调解决的重大争议和纠纷。
  第五条 各县(市、区)司法行政部门、物业主管部门应当健全物业管理纠纷人民调解组织体系,受理本辖区内物业管理纠纷。
  物业管理纠纷人民调解遵照“属地管理”原则,调解不成的通过仲裁、诉讼等途径解决。

  第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第六条 依法登记取得或者根据物权法规定以其他方式取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。
  第七条 建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内,向项目所在县(市、区)物业主管部门提供建设工程规划许可证及附件、附图(含总平面图)。县(市、区)物业主管部门应当在收到相关材料之日起十个工作日内核定物业管理区域并书面告知建设单位。
  跨行政区域的建设项目,由共同的上一级房产主管部门会同民政部门划分物业管理区域。
  建设单位在房屋销售时,应当将已核定的物业管理区域范围向物业买受人明示。
  第八条 具备下列条件之一的,业主委员会可以向所在县(市、区)物业主管部门提出调整物业管理区域的要求:
  (一)经自然分割或者习惯形成的两个及以上相对独立区域,能明确分清共用配套设施设备管理维护责任,并经各区域中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的;
  (二)两个及以上独立物业管理区域经各区域中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,合并为一个物业管理区域的。
  要求调整物业管理区域的,业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在县(市、区)物业主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内,会同当地乡镇人民政府(街道办事处)及社区(村)居(村)民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。
  第九条 业主可以以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。
  第十条 符合成立业主大会条件的,乡镇人民政府(街道办事处)应当在收到建设单位或者专有部分占建筑专有总面积百分之五以上且人数占总人数百分之五以上的业主书面申请后,两个月内指导成立业主大会筹备组。
  县(市、区)物业主管部门应当及时将物业建设相关资料移送至物业所在乡镇人民政府(街道办事处)。
  业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及乡镇人民政府(街道办事处)或者社区(村)居(村)民委员会的代表组成,成员人数应当为7一11人单数。业主代表由乡镇人民政府(街道办事处)或受委托的社区(村)居(村)民委员会组织业主推荐产生,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长可以由乡镇人民政府(街道办事处)代表或者受委托的社区(村)居(村)民委员会的代表担任。
  筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的,由乡镇人民政府(街道办事处)协调解决。
  第十一条 业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生,其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同,与正式委员一并备案。
  业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的,可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补,并在物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的,应当重新选举业主委员会。候补委员递补规则等具体内容应当在业主大会议事规则中予以明确。
  第十二条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当在乡镇人民政府(街道办事处)的指导下,将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。
  业主委员会委员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。
  拒不移交本条第一、二款所述物品的,乡镇人民政府(街道办事处)应当责令移交,物业所在地公安机关予以协助。
  第十三条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。
  业主委员会应在每年3月底前公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况,接受全体业主监督。
  第十四条 县(市、区)人民政府应对乡镇人民政府(街道办事处)的物业管理经费给予必要保障,并建立小区物业管理综合考评机制,对优秀的业主委员进行奖励。
  具体的考评和奖励办法由县(市、区)人民政府制定。

  第三章 物业管理服务

  第十五条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前,按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房。但物业管理区域内的物业均为非住宅的,按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之三的比例提供物业管理办公用房。
  城乡规划主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑应参照本条第一款规定同比例计提物业管理用房。
  物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证或其附件、附图(含总平面图)中载明,并在办理物业销售(预售)证之前予以确定。分期开发建设且物业管理用房不能同期交付的,建设单位应当提供等面积过渡性物业用房。
  第十六条 住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务,并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者物业管理区域总建筑面积小于3万平方米的,经物业所在地县(市、区)物业主管部门批准,可以采用协议方式选聘。同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管理区域总面积。
  前期物业服务期间,物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,提前终止有约定期限的前期物业服务合同的,自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当按照相关规定及时另行选聘物业服务企业。但业主大会已经按照规定选聘物业服务企业的,自物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止。
  建设单位应当与物业服务企业就前期介入物业服务的开办费进行约定,用于购买物业办公设备等固定资产,所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。物业服务企业应当向小区业主公示开办费购买的资产,退出物业管理项目时向业主委员会或者另聘的物业服务企业移交。物业主管部门应当监督物业开办费的使用和管理。
  第十七条 物业服务企业根据物业服务合同约定或者业主大会决定,可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备等进行经营,收益归全体业主所有,可用于补充专项维修资金,也可以根据业主大会的决定用于业主大会、业主委员会运作经费或物业管理的其他需要。
  物业经营性收益由物业服务企业代管的,应当单独列账;由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设账户,不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。
  实行物业服务包干制收费的,每年公布一次物业经营性收益情况;实行物业服务酬金制收费的,每年公布一次各项资金收支情况。
  前期物业服务期间,建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项,并向业主公示。前期物业服务结束时,业主委员会应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况,并将审计结果予以公示。
  第十八条 物业交付使用前,物业服务费由建设单位交纳;物业交付使用后,物业服务费由业主承担。
  业主应当依照物业服务合同(包括前期物业服务合同)的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,经书面催交仍逾期不交的,业主委员会可采用在本物业管理区域公示等方式协助催交。
  物业服务合同双方对物业服务费收取有异议的,可向物业管理纠纷人民调解组织申请调解。调解不成的通过仲裁、诉讼等途径解决。
  物业主管部门建立物业不良档案。欠缴物业费、不规范物业服务等不良物业行为应记入物业不良档案,并纳入社会征信体系,作为有关部门实施信用联合奖惩的依据。
  第十九条 物业服务合同双方约定预收物业服务费的,预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的,则预收期限不得超过合同的剩余期限。
  物业产权交易时,买卖双方当事人应当对物业服务费结算进行明确约定,并应在办理产权交易手续之日起三十日内,将物业产权转移情况、业主名单、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。
  第二十条 物业交付使用前,建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位的设施设备及相关技术资料移交给相关专业单位管理。相关专业单位应当接收,并及时做好有关设施设备的维修、更新和养护,确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。物业交付使用时,建设单位应当将有关设施设备移交专业单位管理的情况予以公示,并将移交和公示情况报物业所在地县(市、区)物业主管部门备案。
  专业单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的,双方应当签订委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。
  未实现向最终用户收取有关费用的住宅物业,专业单位可以制订改造方案,报市、县(市、区)人民政府批准执行。改造方案经批准执行后,业主委员会或全体业主以小区为单位向相关专业单位提出改造申请,由各专业单位按照各自相关技术标准改造,实现管理到户。
  第二十一条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:
  (一)参与工程的检查,对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议,并协助专业管理部门督促落实;
  (二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议,并参与共用设施设备的安装、调试等工作;
  (三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料,建立日常管理档案;
  (四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供物业服务并引导业主遵守约定,维护物业公共利益和管理秩序。
  第二十二条 物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时,应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
  第二十三条 业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务,并遵守下列规定:
  (一)符合国家、省和本市规定的技术标准、规范;
  (二)及时向业主、非业主使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;
  (三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;
  (四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;
  (五)接受社区(村)居(村)民委员会监督指导,配合做好社区管理相关工作。
  物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内,应当将合同副本报物业所在县(市、区)物业主管部门备案。
  第二十四条 物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。物业服务合同的一方要求提前终止物业服务合同的,应当将提前终止合同的原因、退出时间等以书面形式告知对方,就相关事项进行协商,同时在物业管理区域内公告十五日。
  物业服务合同期限届满前三个月,业主委员会应当组织召开业主大会开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作的,经双方协商,且原物业服务企业同意延续的,原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在合同延续期间,任何一方提前终止合同的,应当在三十日前书面告知对方。
  第二十五条 物业服务企业退出物业项目时,应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。尚未成立业主委员会的,可以移交社区(村)居(村)民委员会代为保管。
  第二十六条 物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,物业所在乡镇人民政府(街道办事处)应当委托社区(村)居(村)民委员会根据应急管理的需要负责组织不超过三个月的基本保洁、保安等服务,相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。
  第二十七条 老旧小区或者开放的住宅楼由乡镇人民政府(街道办事处)帮助组织成立业主委员会,并选聘物业服务企业进行服务;无法选聘的,乡镇人民政府(街道办事处)应负责或委托社区(村)居(村)民委员会组建简易物业服务组织视情提供相应的准物业服务。
  老旧小区的具体标准由县(市、区)人民政府制定。
  第二十八条 县(市、区)人民政府应对老旧住宅小区物业服务企业和乡镇人民政府(街道办事处)或社区(村)居(村)民委员会组建的简易物业服务组织给予一定补贴,对获得国家、省、市示范项目称号的物业服务企业给予一次性奖励。
  具体的补贴办法由县(市、区)人民政府制定。

  第四章 物业的使用与维修

  第二十九条 物业使用中禁止下列行为:
  (一)违法拆改、变动房屋承重结构;
  (二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;
  (三)违法搭建、改建建筑物、构筑物;
  (四)违法挖掘房屋地下空间;
  (五)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用;
  (六)擅自改变房屋外立面;
  (七)擅自将雨污水混接或者在排水管上接管;
  (八)损害管道燃气设施,占用、堵塞、封闭管道设施,影响公共安全;
  (九)擅自占用绿地,损毁树木、绿化设施;
  (十)损坏消防设施,占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地;
  (十一)违反国家和地方规定,超标排放有毒、有害等物质与噪声;
  (十二)占用共用部位、共用设施设备;
  (十三)法律、法规禁止的其他行为。
  对违反有关法律、法规规定使用物业的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会报告,相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。
  第三十条 业主或者非业主使用人进行物业装修的,应当事先告知物业服务企业,并不得违反物业装修的有关规定。物业服务企业及业主委员会应当对业主或者非业主使用人的物业装修活动进行监督,业主或者非业主使用人应当予以配合。
  第三十一条 业主大会成立前,车辆停放在物业管理区域内共用部位的,其收费标准应当按照前期物业服务合同约定执行。业主大会成立后,车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的,应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的,由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
  第三十二条 物业保修期满后的维修、更新、改造费用,按照下列规定承担:
  (一)专用部位和专用设施设备(包括在构造上及利用上具有独立性),由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等,其维修、更新、改造费用,由业主或者非业主使用人承担;
  (二)共用部位和共用设施设备(供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备已移交给相关专业单位管理的除外),包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等,其维修、更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。属人为损坏的,其维修费用由责任人承担。
  物业维修、更新时,相关业主、非业主使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、人防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的,应当预先通知小区业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人,在物业管理区域内公告,并及时恢复原状,物业服务企业和相关业主、非业主使用人应当配合。

  第五章 法律责任

  第三十三条 对违反本办法规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定予以处罚。
  第三十四条 违反本办法第十三条第一款规定,建设单位未承担首次业主大会会议筹备经费的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元罚款。
  第三十五条 违反本办法第十七条第三款规定,物业服务企业未按照要求公布经营性收益收支情况的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。
  第三十六条 违反本办法第二十三条第三款规定,物业服务企业未按照要求将物业服务合同备案的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二千元以上五千元以下罚款。
  第三十七条 违反本办法第二十五条规定,物业服务企业在退出物业服务时未移交物业管理档案、资料和相关财物的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。
  第三十八条 业主或者非业主使用人违反本办法第二十九条相关规定,造成他人利益损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由建设、规划、环保、质监、综合执法、消防等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

  第六章 附 则

  第三十九条 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,物业管理区域可以在乡镇人民政府(街道办事处)、社区(村)居(村)民委员会的监督指导下,由业主自行管理。实行自行管理的,应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。
  业主聘请自然人进行服务的,应当为其支付依法属于业主责任的意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,应当委托专业机构进行维护和养护。
  业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每年向业主公布一次。
  自行管理的小区其他事项参照本办法相关条款执行。
  第四十条 本办法自2017年2月9日起施行。

 

 


 
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