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读懂近期金华房地产市场

两个新政策 一组关键词

发布日期:2017-03-30 来源:金华晚报 作者:严瑾漪 字号:[ ]

  政策
  市区住房公积金贷款调整首付比例和贷款最高额度
  上周六,市住房公积金管理中心发布通知,宣布自第二天,也就是3月26日起,调整市区住房公积金贷款政策。
  政策原文:一、调整住房公积金贷款首付比例:使用住房公积金贷款购买首套住房,首付款比例调整为不低于房价的30%;使用住房公积金贷款购买第二套住房,首付款比例调整为不低于房价的60%。
  二、调整住房公积金贷款最高额度:夫妻双方均正常缴存住房公积金的为40万元,职工单方正常缴存住房公积金的为20万元。
  三、本次政策调整适用购买金华市区二环路以内住房的公积金贷款。购买金华市区二环路以外住房的公积金贷款仍按原政策执行。
  解读
  关键词:首付调高
  史上最优惠公积金政策告一段落
  去年4月底,为进一步促进房地产业平稳健康发展,金华市区出台“九条意见”推动去库存,其中有关公积金贷款首付部分也有专门政策,即满足公积金贷款要求,首套和二套公积金贷款均可享受到20%首付比例。这在我市住房公积金史上,也可算得上是首付最优惠的政策。
  而本次调整过后,首套住房公积金贷款首付比例增加10%,二套房公积金贷款首付比例一下子增加了40%。以一套总价100万元的房子为例,首套首付款从20万元提高到30万元,应该说相对来说压力还不太大。而二套首付款从20万元提高到60万元,对于购买二套房的人群而言,资金成本翻番还不止,明显会延缓或暂停不少人的二套房置业行动。
  这次差别化的政策调整不仅考虑楼市平稳健康发展的需求,也考虑到了缴存职工的刚性需求。对于首套房,政策导向优先保障;对于二套房的大幅调高比例,这有助于引导购房者量力而行,多一分理性,少一分盲目冲动。
  关键词:认房
  公积金启用“认房”政策
  此次政策调整中特别值得一提的是,如果市民家中已有一套房,不论是贷款购买还是全款付清,再买第二套房时,申请公积金贷款都要按第二套住房算。也就是说,这次的二套房是“认房”的,即便之前没贷过款,也照样按照二套办理,这也显示此次政策的严格程度。
  对于这样的限制政策,市住房公积金管理中心相关负责人表示,这将更好地落实“房子是用来住的,不是用来炒的”这个定位,支持合理的自住住房贷款需求,限制炒房,促进市区房地产市场平衡健康发展。
  关键词:贷款额度降低
  单方可贷最高额度再降5万元
  调整后的政策规定,夫妻双方均正常缴存住房公积金的为40万元,职工单方正常缴存住房公积金的为20万元。之前两个数字分别为50万元和25万元。
  市住房公积金管理中心相关负责人介绍,下调公积金贷款最高额度,虽然可能会对首套房的购买者也造成一定的影响,但由于我市前两年的公积金贷款政策相对宽松,导致近期公积金的资金长期处于供不应求的状态,此举也是为了缓解供需矛盾。
  据了解,近两年我市住房公积金管理中心放宽了贷款的门槛,支持住房消费,化解去库存,贷款的供应量远远不能满足贷款的需求,资金缺口比较大。目前放贷的轮候时间还是在五个月左右,也就是说,现在申请公积金贷款,最快也要今年八月份才能放款。而调低最高可贷额度,从另外的角度来说,可以惠及更多的公积金贷款群体。
  关键词:影响面
  影响哪些人群
  通知中明确,政策自2017年3月26日起调整,这是一个统一时间。而依据商品房期房和现房以及二手房的不同特点,有不同的日期判定标准。
  1.商品房期房,因为没有拿到不动产权证书,以预购商品房预告登记《不动产登记证明》发证日期为准;
  2.现房及二手房,以《不动产权证书》发证日期为准。
  也就是说,如果你已经办理业务但还未发放公积金贷款,只要拿到《不动产登记证明》或者《不动产权证书》上标记发证日期在3月26日之前的,那你依然可以按照调整之前的政策办理。
  关键词:二环以外
  创新分区域调整政策
  本次政策调整与以前有一个最大的不同,就是有一个分区域的精准调整政策,即二环内外区别对待,这也给市区公积金贷款政策开了一个灵活变动的先例。
  按照政策规定,不管是首付比例调整,还是最高可贷额度调整,都只针对市区二环路以内的住房。二环以外的住房,依然按原政策执行。
  也就是说,市区二环以外,公积金贷款仍然享受首套、二套首付20%的去库存优惠政策,单个职工最高可贷额度依然是25万元,夫妻双方是50万元。而二环以内,则提高贷款门槛,调高首付比例,发挥政策导向作用,挤出部分需求。
  从政策制定者的角度,这一创新举措是为了进一步促进二环路以外区域的去库存工作,而现实情况是这一区域的房地产库存量比较大,消化周期比较长。
  对于改善型需求购房者而言,则可以借此次机会,将改善置业的目光投向更远的有山有水,更宜居更适合度假养老生活的郊区房产。
  二环外有哪些房产板块
  目前市区多数楼盘集中在由东南西北二环路连接而成的闭环内,比如购房者比较熟悉的湖海塘板块,江南板块、江北板块、多湖板块等,都在这个主城区域之内。但也有一些养生养老地产组团,乡镇组团以及新兴区块组团,在二环路的范围之外。
  南二环以南,主要是安地仙源湖板块的部分楼盘。比如玄元·南山郡等项目。
  北二环以北,主要是城北区块的部分在售楼盘,比如金城玉府等项目。
  西二环以西,主要是婺城新城区板块的部分在售楼盘,包括巨龙·紫金玉澜、缤虹星城等楼盘。
  东二环以东的楼盘较少,主要有火车南站周边小组团,即东欣家园等楼盘。再往东就是澧浦、塘雅等地的乡镇楼盘,比如茂新·四季枫景、四季丽景等。继续往东则有金义都市新区组团,主要以傅村周边楼盘为主。
  反响
  虽然政策执行至今仅有四天时间,但金华房地产市场上已经有了相当多的反响。
  市民: 理解政策 体现公平
  虽然不少申请公积金贷款的职工因为最高可贷额度下调,促使其买房成本增加,要多付首付或者增加商业贷款部分的比重,但很多职工也表示了理解,因为目前的现状是至少要排队五个月才能等到放款,最高可贷额度下调后,他们也希望这一举措能够有利于加快放款,早日拥有自己的房子。特别是本次政策对于二套房贷款和以“公积金贷款”为杠杆炒房的人进行了大幅度提高门槛的限制,对于普通自住购房者来说,潜在的后果是对房价有一个牵制作用,也体现了公平。
  而分区域对待的政策,得到的主流评价也是“这样更公平”,因地制宜,分区施策,按照新政策,买离市中心近的首套住房首付30%,离市中心远的首套住房首付20%,体现了热点区域热点政策,也是公平精神的体现。
  开发商:目前影响暂不明显
  作为二环以外的楼盘,位于安地南山脚下,仙源湖旁的南山郡项目可以说是本次政策调整的受益楼盘。其营销负责人说,从目前来看,客户的来访量和成交数据没有明显的变化,但经过一段时间后的发酵,政策的利好作用肯定会逐步显现出来。
  而二环以内,特别是今年几个热点区域的楼盘,目前购房者蓄水量较多,公积金政策调整也会挤出一部分难以承受二套房买房成本的人群。
  市场交易:正常运行中
  据市房地产交易管理所发布的成交数据中显示,上周日至本周一,即公积金贷款政策执行后的第一和第二天,市区一手商品房共成交91套,二手房成交137套。平均下来每天45套和68套左右。本周一,市区一手商品房成交43套,二手房成交192套。
  而政策调整之前的上周五和周六,市区一手商品房成交量都在40多套左右,二手房成交量在170多套左右。从数据上来看,有一个市场的自然上下波动,范围和幅度正常,但并没有体现出政策执行后的市场有很大影响。因为近期网签的都是买房手续已经完成的房子,或许市场交易数据的变化,将在稍后的数据中有所体现。

 

 


 
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