金华市人民政府办公室关于印发金华市区物业专项维修资金管理办法的通知

婺城区、金东区人民政府，市政府有关部门：
     《金华市区物业专项维修资金管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

金华市人民政府办公室
　　　　　　　　　　　　二○一一年十月二十四日

金华市区物业专项维修资金管理办法

     第一章　总　　则
     第一条　为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共有部位、共有设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》（浙政发〔2007〕19号），结合市区实际，制订本办法。
     第二条　本办法适用于金华市区范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
     本办法所称的物业专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分（以下简称共有部分）、建筑区划内共有设施设备（以下简称共有设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。
     第三条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存专项维修资金。
     第四条　专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。物业主管部门应加强指导，督促业主成立业主大会，实行业主自主管理。
     实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。
     未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的，其专项维修资金由所在辖区的专项维修资金管理机构代为统一管理。
     第五条　婺城区、金东区及金华经济技术开发区专项维修资金管理机构，分别在各区财政局设立专项维修资金专户。专项维修资金实行政府代管的，其收入、支出核算和专项维修资金的保值、增值方案由各区专项维修资金管理机构负责。各区财政局负责专项维修资金的收支两条线管理和集中收付管理。市建设局会同市财政局等部门负责对各区专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

     第二章　专项维修资金的交存
     第六条　新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存标准为：独立别墅、设置有电梯的物业按每平方米70元，联体别墅按每平方米55元，多层住宅按每平方米40元的标准交存。
     第七条　出售公有住房，由业主和售房单位依据国家有关房改政策规定的比例交存专项维修资金，专户专储，专款专用。
     第八条　专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交。
     新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋建筑工程竣工验收备案时，按照物业总建筑面积（总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和，具体按国家建筑面积计算规则计算）和本办法第六条的规定，一次性交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位在办理房屋建筑工程竣工验收备案时，须提供专项维修资金交纳证明。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出物业的专项维修资金由建设单位交存。
     建设单位应向专项维修资金管理机构提供以下资料： 
     （一）物业基本信息表； 
     （二）专项维修资金交存情况表； 
     （三）分户测绘数据（实测报告）；
     （四）单位（子单位）工程质量竣工验收记录；
     （五）工程质量监督报告及建设单位工程竣工验收报告；
     （六）房屋交付使用通知书；
     （七）经规划部门批准的小区总平面图。
     实行业主自主管理的，业主委员会应根据业主大会决定函告专项维修资金管理机构，并报市建设局备案。专项维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内，将该物业小区专项维修资金本息连同有关账册一并移交业主委员会。
     第九条　专项维修资金应按有关规定在商业银行开立专户，以物业区域为单位设账，按房号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房号设分户账。
     第十条　收取专项维修资金，应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。
     第十一条　业主分户账内专项维修资金余额不足首期交存额的30%时，应当续交专项维修资金。续交后的专项维修资金余额不得低于首期专项维修资金。专项维修资金的续交义务，由房屋所有权人履行。专项维修资金的具体续交工作可由业主大会委托业主委员会负责实施。未成立业主大会的，专项维修资金的续交工作由所在乡镇政府（街道办事处）负责实施。具体程序：  
     （一）由专项维修资金管理机构书面通知续交责任单位，包括小区（幢、单元）续交专项维修资金的额度、续交时间、分摊原则、分摊房号（面积）等事项； 
     （二）续交责任单位在接到书面通知30日内，拟订续交专项维修资金的具体方案，并提交业主大会讨论通过（未成立业主大会的应在小区进行公告）。续交方案应当包括续交金额、原则、方式、时间和各业主分摊金额等内容； 
     （三）续交责任单位在续交方案通过之日起10日内，上报专项维修资金管理机构； 
     （四）续交责任单位或其委托的机构负责专项维修资金收缴，并在收缴完毕后2日内移交至专项维修资金管理机构。
     实行业主自主管理的，可参照本条规定进行续交。

     第三章　专项维修资金的使用
     第十二条　物业管理区域内共有部分、共有设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用，除国家规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外，在专项维修资金中列支。
     本办法所称的保修期限自物业交付之日起计算。
     第十三条　专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。
     售后公有住房与商品房混合物业，其共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，在相应分户账专项维修资金中列支。
     第十四条　专项维修资金管理机构负责专项维修资金管理的，物业服务企业应当根据物业使用状况，提出一定时期内共有部分、共有设施设备维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主委员会组织实施，并报专项维修资金管理机构备案。
未实施物业管理的住宅小区，由所在的社区居民委员会参照本条规定制定使用方案，并组织实施。
     第十五条　专项维修资金管理机构负责专项维修资金管理的，其使用按照以下程序办理：
     （一）物业服务企业根据专项维修资金使用方案，提出实施项目和资金使用预算；未实施物业管理的住宅小区，由业主委员会或者社区居民委员会征求相关业主意见后，根据专项维修资金使用方案提出实施项目使用预算；
     （二）按专项维修资金使用方案和使用预算，填报《物业专项维修资金使用申请表》，报业主委员会或者社区居民委员会审核，按规定征求相关业主意见并签字后上报专项维修资金管理机构；
     （三）专项维修资金管理机构根据申请进行核准，并按核准使用额度的70%划至申请单位；
     （四）项目完工后，由物业服务企业或社区居民委员会将下列要件报专项维修资金管理机构，经专项维修资金管理机构核实后拨付剩余款项。
     1．工程决算单（附营业执照及资质证书）；
     2．业主委员会审核签章的施工承包合同（应明确保修期限）；
     3．工程维修发票；
     4．业主委员会验收合格证明。
     （五）对2000元以内的零星修缮，经业主委员会同意，物业服务企业可在工程完成后，向专项维修资金管理机构提出申请并填报《物业专项维修资金使用申请表》后，直接办理相关费用拨付。
     第十六条　实行业主自主管理的，其专项维修资金的使用方案和使用程序，由业主委员会参照本办法第十四条、第十五条规定，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主委员会组织实施。
     第十七条　物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用按照下列规定列支：
     （一）涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在该区域全体业主专项维修资金账户中列支;
     （二）涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在其相关业主的专项维修资金账户中列支。
     专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。
     第十八条　按首期交存专项维修资金总额的3-5%设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。
     发生前款规定的紧急情况，需立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修和更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居民委员会证明核实，可直接拨付专项维修资金。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新的，各区物业主管部门可以组织代修。
     第十九条　使用专项维修资金应当先使用其增值部分，增值部分不足以支付维修费用的，可以使用专项维修资金本金部分。对于日常维修，年度使用限额按照专项维修资金管理机构年初公布的年度可使用数额确定。不同性质的部位或设施设备的维修不能归并为单体项目工程。1万元以上的维修工程决算应经有资质的工程审价机构审查，符合规定的审价费用可列入维修费用，在专项维修资金中列支。工程决算金额超出预算金额20%以上或超出部分在1万元以上的，超出部分须按第十五条的规定程序申报。一次性使用金额不能超出首期交存专项维修资金的70%。
     第二十条　下列费用不得从专项维修资金中列支：
     （一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用；
     （二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
     （三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；
     （四）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；
     （五）国家和省明确规定由有关单位和个人承担的费用。

     第四章　专项维修资金的监督管理
     第二十一条　下列资金应当转入专项维修资金：
     （一）专项维修资金规定的存储净利息;
     （二）使用专项维修资金购买国债的增值净收益;
     （三）物业共有部分、共有设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外;
     （四）共有设施设备报废后回收的残值;
     （五）业主委员会或业主自愿筹集的款项;
     （六）其他按规定转入的资金。
     第二十二条　专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。
     第二十三条　专项维修资金专户及存储情况，应当定期与银行核对，并定期在物业小区向业主公布下列情况，接受业主监督：
     （一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存金额；
     （二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
     （三）其他有关专项维修资金使用和管理情况。
     业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。
     第二十四条　专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。
     第二十五条　在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。使用专项维修资金购买的国债应当持有到期。
     除本办法规定的使用范围外，不得将专项维修资金出借，不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。
     第二十六条　专项维修资金的管理费用，在专项维修资金的增值收益中列支，并与专项维修资金分账核算。
     第二十七条　专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。
     第二十八条　物业转让时，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。
     第二十九条　因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的，业主可持相关凭证，申请退回本人名下专项维修资金结余金额。
     业主办理专项维修资金退款手续时，须提交以下资料： 
     （一）业主身份证原件及复印件； 
     （二）房屋所有权注销证书； 
     （三）房屋灭失退款申请。 
     经授权，被授权人可代领授权人所退款额。 
     第三十条　违反本办法规定挪用专项维修资金的，由物业主管部门会同财政部门追回挪用的专项维修资金，并依照国务院《物业管理条例》第六十三条的规定，对相关单位和个人给予行政处罚。
     第三十一条　财政部门、物业主管部门、维修资金管理机构及其工作人员有下列情形之一的，由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
     （一）未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金，造成损害后果的；
     （二）未依照本办法规定进行管理，造成专项维修资金流失的；
     （三）截留、挪用、侵占专项维修资金的；
     （四）有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

     第五章　附　　则
     第三十二条　用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修资金制度。
     第三十三条　本办法自2011年12月1日起施行。市建设局、市财政局、市物价局2003年3月24日印发的《金华市区住宅区物业维修专项资金管理暂行办法》及2005年4月20日印发的《金华市区物业维修专项资金管理暂行办法的补充规定（试行）》同时废止。