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老房要变新房 二次装修没那么简单

最近二手房的风头劲过新房 交付多年的小区里敲打声此起彼伏

发布日期:2017-04-27 来源:金华晚报 作者:严瑾漪 字号:[ ]

  市区二手房成交量增长快
  据市房地产行业相关数据统计,今年3月,市区商品房成交2185套,环比2月份的1292套上涨69%;二手房成交3406套,环比2月份的1126套上涨202%。单月成交超过3000套,这样的市场数据,也是近年来少见的。就在本周一,市区二手房共办理交易143宗,可见这样的温度目前仍在持续。
  业内人士分析指出,今年3月新房市场供应不足,部分急于买房的刚性需求和改善型需求在二手房市场得到了满足。特别是一些改善型需求“以小(房)换大(房)”“两小(房)换一大(房)”增加了市场的交易量,带动二手房市场的活跃。
  置业习惯影响二手房交易
  不少人觉得,虽然市区在售楼盘的数量好像不少,但转来转去,似乎还是一些二手房源更适合自己。 
  我市房地产业内人士老叶认为,每年春节过后市场需要一个恢复期,而今年市场活跃度较高,恢复很快,一手房市场和二手房市场同时回暖。春节之前已经看得差不多的客户,很多都选择在这个时间段签约。特别是年底很多人大笔收入进账之时,年底收钱,年初置业,也符合很多人的投资和消费习惯。  
  另一方面,实事求是地说,去年8月份之后,市区经过几轮热点地块拍卖,热点楼盘涨价,新房的整体价格水平往上抬了较大一个档次,湖海塘区块、江南新城等热点区域,新房的单价和总价都创出新高。  
  而同一区域或者相近区域的二手住宅,交房时间没几年,还算得上是次新房,而周边的各种衣食住行、购物消费生活配套都已经颇为成熟,入住即可享受全套城市便利生活,更重要的是,房价虽然也随着整体价格水平有所上浮,但毕竟加价不多,性价比更为突出。这也成为不少人选择二手住宅的原因。
  选择二手房的理由多了起来
  除了价格因素,还有更多的理由支持二手房的交易快速增量。比如二胎政策落地之后,对大户型的房源需求量迅速增长,“选一套至少要三房的房子”成为二胎家庭的最低底线,部分90平方米以下的小户型成为购房者脱手的主要产品,转而在二手房市场寻找建筑面积110平方米以上的房源。
  此外,部分中大户型房源,特别是区块较好的房地产楼盘,关注者众多,购房者能承受的价位也较高,原有的房东也趁此次机会置换,比如湖海塘板块、江南新城区域,进入二手房市场的房源较多。
  还有一个主要的推动力就是学区,比如四中、五中和南苑中学的学区房源,大多是老房子,原有房东也在趁行情不错出手,而有学区需求的客户则在此时接盘。江南新城区域宾虹小学或湖海塘小学,十五中学或湖海塘中学的学区配置,也还不错,被不少二手房购房者所接受。
  除此之外,购房来使资产保值增值,也是一些有产人士的选择,同样有资金流向了市区的二手房市场。
  我市房地产业内人士认为,近年来,由于新市民购房需求和改善型需求占主体的情况下,楼市将快速进入存量房时代,二手住房走到市场舞台中间,承担共同主演的现象还将维持一段时间。二手房时代到来,是楼市走向成熟的标志,也是一个必然的过程。
  二次装修和新房装修是不同的
  相对于新房装修来说,二手房装修、旧房装修、老房装修更是一个系统工程,无论在设计和施工等环节上都有不小的差别。
  看不见的地方更应该注意
  隐蔽工程检测是二手房装修注意事项最开始的部分,对吊顶内的供水、空调、通风等各种设施的管道、线路、设备是否已做密闭试验及电器绝缘、电阻测试,连接是否牢固,做法是否符合要求,是否已做好防火处理,这些都是隐蔽工程的范围。而且不把这些以往遗留下的“隐蔽工程”除掉的话,在第一次安装之后就无法再进行检查了,后果将会很严重。
  拆拆补补不能随随便便
  不少人对二手房的朝向和空间设置不满意,就抡起大锤砸了再说。一般来说,如果墙体在结构上真的十分不合人意,需要拆掉一些墙将空间重新整合,但是在结构改造工程中一定要注意,严禁拆除承重墙及配重墙。必须在安全的前提下,改变不合理的地方,拆除一些隔断,化零为整,原有的小门厅与厨房打通,形成厨房一体的一个空间。拆除含地面地砖,厨卫的墙砖,等墙面抹灰后重新做防水,同时须做24小时闭水试验。
  水电的改造尤为重要
  相对于新房装修,二手房装修的项目中比较重要的包括水电线路的改造、地板翻新、门窗翻新等内容,其中尤以电线、水管的改造为重点,这为二手房在设计和施工上增加了不少的难度。
  以电线为例,房龄在20年以上的老房子,其所使用的电线一般为铝线,尚未应用铜芯线,在二次装修时一般需对此进行修改。如果发现原有线路使用的是铝质电线,则必须将其全部更换成2.5平方毫米截面的铜质电线。而对于安装空调等大功率电器的线路,则应单独设置一条4平方毫米截面的线路,并且必须在埋线时使用PVC绝缘护线管。
  而老房子的水管一般也以镀锌管为主,这种金属管道经过多年使用都会生锈腐烂,并形成很厚重的水碱,影响业主的饮用水质量。如果原有的管线使用的是这种管道,在施工中必须将其全部更换为铝塑复合管、铜管管或PP-R管。
  地板选翻新还是重购
  在二手房装修中,由于地板翻新造价相对便宜,不少二手房业主打算将家里的旧地板全部翻新。地板翻新就是通过对地板表层进行打磨、刮腻子、上漆、上蜡抛光,使旧地板恢复如新。和重新购买地板相比,旧地板适应了室内环境,稳定性更好;翻新造价也要便宜很多。
  虽然地板翻新的性价比更高,但专家介绍说,并不是所有的地板都能进行翻新。比如强化地板表面有一层三氧化二铝耐磨层,翻新地板会破坏其耐磨层,造成地板加剧老化,所以强化地板不能翻新。只有表层厚度达到4毫米的实木地板、实木复合地板和竹地板才能进行翻新。
  老墙面如何更快换新姿
  二手房装修墙面翻新,对老墙面的处理有三种解决方案:一是刷墙漆,包括铲墙皮、刮腻子、刷漆等全套工艺。二是采用抗裂的基层处理,铺上无纺布或玻纤布后再进行刷漆,根据所选的材料不同,价格也不一样。三是可以涂刷黑板漆,供消费者自己涂鸦。墙体翻新比较常见的就是铲除原有墙皮然后刷漆,但是目前比较方便的就是贴壁纸,方便墙体常换常新。
  换掉旧门窗其实也关键
  这一点是最容易在装修中被忽视的一项,但对于二手房装修,门窗老化是一个突出问题,这里面包含健康、安全、防盗等多层问题。但如果材质坚固,并且款式不落伍,只要重新涂漆即可继续使用,但如果木门窗起皮、变形,则说明木材本身特性发生变化,不宜再使用一定要换新的门窗。

 

 


 
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