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商品住房成交15739套 均价13776.86元/平方米

2018金华市区楼市报告

发布日期:2019-01-10 来源:金华晚报 字号:[ ]

  表1

  表2

  2018年的金华房地产时间刚刚结束,市场就在等待一份权威的年度楼市报告。一是为去年的市场做一个全面回顾,公布重要的指标数据,复盘楼市到底发生了什么,同时也做系统性的归纳总结分析。二是为今后提供一些可以用来预估市场趋势和发展态势的依据,让今后的路走得更明白。

  对于开发商来说,都在互相盯着,去年到底谁卖房最多?对于购房者来说,没买房的想看看购房时机到了没,买了房的则最关心自己的房子价格跌了还是涨了?

  这些问题,在这份报告中或许都可以找到答案。

  本报告所涉及范围为金华市本级,权威数据与分析来源于金华市房地产交易市场管理所,金华晚报权威发布,金华透明售房网和金华掌上房产网络同步发布。

  2018年金华市区房地产市场可以用四个字来形容——跌宕起伏。

  从成交量来看,去年上半年特别是5、6月份,连续冲高,量价齐升,为金华2018年的数据奠定了基础。去年7月份之后,商品住房成交下滑明显,价格也逐步走低,9月份之后,金华土地市场分化,热度减退。

  下面通过8个关键词,来了解金华市区房地产市场过去的这一年。

  关键词:上市量大

  【数据】1—12月新建商品房累计批准预(销)售面积为240.57万平方米,同比上升126.74%。其中商品住宅累计批准预(销)售面积为217.2万平方米,同比上升134.53%。办公楼累计批准预(销)售面积为14.45万平方米, 同比上升416.07%。商业用房累计批准预(销)售面积为8.92万平方米,同比下降16.55%。

  【分析】去年市场整体的新增供应充足,1—12月商品住宅批准预售面积同比增加134.53%,增幅放大。推量增加的主要原因是因为2016年年底开始的火热行情,不仅推动了商品房市场的上扬,也拉动了土地市场的火热,开发商以及购房者对于市场的预期和信心双双提升,加上金华市场推出的地块体量大,造就了2018年金华市场商品住房上市量大。

  关键词:改善为王

  【数据】2018年金华商品住房成交量主要集中在120~144平方米、80~90平方米户型,其中120~144平方米户型成交量最多,其次为80~90平方米户型;100~144平方米户型成交占比达到55.7%。整个市场以改善性需求为主,80~90平方米户型的市场需求增强。

  【分析】从数据表现来看,金华房地产市场依旧是刚需和改善的市场,这也是近几年金华市场的一个基本特征。2018年金华房地产市场的一个较大的特点是改善型房源的成交上升明显,特别是2018年上半年,金华市区中高端以及高价楼盘去化较好,而改善型需求的增加,也成为金华上半年商品住房市场价格推高的因素。

  关键词:库存增加

  【数据】到去年12月末累计可售面积为180.78万平方米,同比上升41.14%。按近12个月商品住房成交面积计算,商品住房去化周期为8.39个月,去化周期与2018年最短去化周期4.34个月相比大幅增长。

  【分析】去化周期的增长主要是两个方面原因,一是2018年整体上市量是近几年的新高,二是2018年下半年之后,整体去化速度放缓。

  从各个面积段的库存情况分析,120~144平方米区间的未售房源达到了3249套,占到了各面积段未售房源的32%。

  关键词:量平价升

  【数据】2018年商品住房成交套数(文中2018年数据均截止到2018年12月29日)15739套,同比下降0.45%;商品住房成交面积同比下降2.21 %。而在成交价格方面,2018年商品住房成交均价达到了13776.86元/平方米,同比上升28.42%。

  【分析】2018年金华房地产市场最直白的数据体现是“量平价升”。从全年商品住房成交套数以及成交均价的走势而言,金华房地产市场又经历了一个“先扬后抑”的曲线。上半年成交以及均价一路走高,在经历了7月份较为明显下滑之后,又在此阶段保持了较为稳定的水平。

  关键词:城市向东

  【数据】从成交区域来看,2018年成交的房源多集中于江南区域、金义都市区和金东新区板块,约占整个市场交易量的74.4%。其中金义都市新区成交套数5193套,成交面积达53.63万平方米,占比29.3%。

  【分析】2018年金华房地产市场区域表现与金华城市规划相吻合。近两年来金东新区以及金义都市新区无论是基础建设还是房地产建设都取得了长足的进步。金华城市向东发展,也已成为现实。从2018年成交客户结构来看,刚性需求客户主要集中在金义都市新区,而改善型客户以及中高端项目则主要集中在金东新区。

  关键词:楼盘排名

  【数据】2018年前十房企所占市场份额为46.04%,比去年同期增加11.5%,与11月相比集中度略有下降。

  【分析】从数据可以看出,2018年商品住房成交主要集中在金义都市新区和金东新区。经历了2017年的火爆楼市之后,其他区域推地不多,上市量也并不大,而金义都市新区和金东新区土地市场活跃,多个楼盘联动,金义都市新区代表高性价比,金东新区代表高生活品质,高销量楼盘排名集中在此两个区域,并不意外。从排名榜单上可见,位于金义都市新区核心的金华红凯置业成为去年年度销量冠军,该房企开发地块为推广名为红星·金义天铂的5号地块,加上同一推广名的3号地块432套,红星·金义天铂去年总销售量为1551套。

  关键词:二手房遇冷

  【数据】2018年1—12月,二手房成交套数为18490套,同比下降27.47%;成交面积305.54万平方米,同比下降16.56%。二手房(住宅类)累计成交套数为16359宗,同比下降31.06%,累计成交面积171.2万平方米,同比下降32.92%。

  根据透明售房网成交统计,江南区域二手住房成交套数为8020套,成交面积为93.06万平方米,占比48.5%;江北区域二手住房成交套数为5165套,成交面积为55.81万平方米,占比29.1%。从成交区域看,二手住房市场上成交的房源仍以中心城区为主,约占78%的交易份额。

  【分析】去年1—12月二手住房市场交易呈现先扬后抑的趋势,年末回稳收官。二手住房市场量价同缩,二、三季度处于下行阶段,四季度开始有所反弹;其中2—4月成交量快速上升,5—10月成交量逐月下滑,10月份成交量为近12个月最低值,11月、12月市场回调。目前市区二手住房市场低迷态势不变,购房群体以刚需为主。

  关键词:土地市场分化

  【数据】2018年1—12月,已成交18宗相关住宅用地,市区土地成交面积共计94.96万平方米,可上市待售面积152.11万平方米,成交金额94.26亿元。

  【分析】与2018年金华商品住房成交趋势呼应,金华土地市场走势分化也较为明显。3—9月份土地市场活跃,保持了高成交率、高溢价率的态势。9月份之后,土地市场经历多次流拍之后,遇到寒流,土地市场先于住房市场进入分水岭。虽说各个地块未成交各自原因很多,但是土地市场遇冷已经是不争的事实。

  而且下半年房地产市场下调,成交土地溢价率、成交率降低,政府为了保持市场稳定,控制风险,减少了下半年的土地供应,开发商也因为市场原因,对于土地市场的参与性和积极性都不高,这也是下半年土地市场遇冷的原因之一。



 
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